東証1部上場を信じるな|レオパレス21の法令違反から企業を見る目を養おう

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ここに来てようやく「レオパレス21」という会社の悪行が大騒ぎになってきた。

 

そもそも発端は、テレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組が、このレオパレス21という会社の悪行を放送し始めたのがきっかけになっています。放送は過去3回。それぞれの経緯を追ってみましょう。

 

先ず、2017年の年末に遡りましょう。この時にレオパレスを主題とした1回目の放送が行われています。最初は、現在問題となっている手抜き工事が題材ではなく、アパートオーナーから「家賃保証のうそ」や「家賃収入の減額、契約解除」など、契約に関する虚偽性を題材に放送されました。

 

2018年の5月に同じくレオパレスを主題とした放送が組まれ、この時はアパートの天井にある界壁という防火性、遮音性を司る設備が全くない物件があることをクローズアップしています。この番組をきっかけに、レオパレスは全棟調査を実施することを明言していました。

 

そして2019年2月5日の放送では、この全棟調査が全く実施されていないことや、天井の界壁が無い物件、あってもずさんな工事のため隙間だらけであることなど、更なる事実を追求したのです。

契約面、建設面と不備を指摘された業者ですが、企業の運営面でも違法性が指摘されています。

 

2013年に公募増資による資金集めを実施した同社、既に「手抜き工事」「契約の虚偽性」という行為を行っていたにも係わらず、その問題を隠し、資金を得ていたという事実はとても大きな問題です。

 

レオパレスという会社は「東証1部に上場する大企業」です。東証1部であっても全ての会社が一流ではないことを知るためにも、この会社が今後どうなって行くか注視する必要があります。

 

住民が訴えるレオパレスの質

界壁問題、オーナーとの確執が話題のレオパレス。子供の住むアパートさがしでわたしも何度となく同社の家賃を拝見していたが、正直、部屋の狭さや設備などを考慮すると「家賃が高すぎる」という印象しかない。高くても、それなりの質が維持できていれば入居者も満足するかもしれませんが、実際はどうなのでしょうか?

ネットを検索するだけで…

  • 二階の物音がとても響く
  • 隣の音や声が漏れ聞こえる(壁が薄い)
  • 4つ向こうの部屋のチャイムが聞こえる
  • 壁が動く

 

などなど、苦情には事欠きません。

 

音が漏れる原因と不具合の因果関係は成り立つ

界壁の問題を考えれば、二階の部屋であれば屋根を伝わって音が聞こえてくることも想像できます。色々とググってみて、界壁が無いことで火災による大惨事が発生したという情報が無かったことは幸いです。

 

発表された資料を見ると、天井については未だ問題があります。本来であれば石膏ボードの上に吸音性があるロックボードを重ねるべきが、レオパレスのアパートでは石膏ボード1枚のみで施工されていた物件もあるため、それだけ上階の音や、他の部屋の音が伝わってきたのでしょう。

 

また、外壁(屋外側、屋内側共に)については、発表資料を見る限りグラスウールを挟む使用に対し発砲ウレタンを注入、下地の柱を4本設置すべき所が、間隔を大きくし2本しかなかったという見解です。防火の基準を満たしていないのは理解できますが、果たしてこれだけで「壁の薄さ」を感じられるのでしょうか?

 

発泡ウレタンでもきちんと注入していれば、それなりの効果は望めるはずなので、やはり界壁同様、スカスカな工事をおこなったことは容易に想像できます

 

音が漏れることだけで、近隣と喧嘩となり殺しあう事件もあります。界壁の問題は屋根裏づたいで別の部屋への強盗や強姦事件があったとしても不思議ではありません。それどころか、火災になれば死ぬ確率が高い家でもあるのです。

 

レオパレス21の物件に住むということは、危険にさらされた状況を高い家賃を払って求めることと同じである。

 

家を修繕するならお金をかければ何とでもなりますが、人命まで失うような大事故が、手抜き工事による起因で発生すれば損失額は更に大きくなったでしょうね。

 

上場企業への制裁は株価から始まる

「株価は半年先ないしは1年先」を予見するとはよく言ったもので、こういう事件が起こると、沈没前の船からネズミが逃げるように投資家は容赦なく売りをぶつけてきます。

 

株の動きについて詳しくは書きませんが、以下の株価推移を見る限り、投資家は既に一回目の放送から見切りをつけ、ハゲタカ外資が大きな売り仕掛けを行ったことが見て取れます。2回目の放送前に高値を切り上げているのは、特に異様な状態で、沢山の人が恐らく犠牲になったでしょう。

 

下げるために外資が買ったのを知らずに。

 

株価下落という企業価値の再評価

不祥事は株価に大きく影響します。

先ず、第1回目の放送があった2017年の末、左の赤丸付近を頂点に、株価は10%以上値下がりして行ったのが分かるはずです。

 

次の第2回目の放送を行った直後は、前回の比にならないほどの大暴落へ向かっています。株価は頂点の1100円以上の場所から、半年ほどかけて400円まで下がりました。企業価値に換算すれば三分の一になったわけです。

 

上場企業へ課せられたバツ

これが上場企業に課せられたバツ。株価暴落による企業価値の損失です。

レオパレスは、契約者の資産を奪うだけでなく、株式投資家の資産をも奪ったという見方も取れるのです。

 

レオパレス21の報告資料から将来を占う

今回最も有名になったシリーズは「ゴールド・ネイル」という物件でしょう。ガイアの夜明け、放送第二回で屋根裏の界壁が全くない物件を映したのがこのシリーズでした。

直近の報告データ

レオパレス21は2019年2月7日に最新の報告書をアップしています。しかし、この中には優先調査対象である「ネイルシリーズ」の具体的な数字が発表されていません。前回発表された資料は虚偽記載もあり、サイトから削除されており状況が不明です。

 

一説には97%に何らかの不具合があるという情報で、相当大きな費用がかかると想定されます。

 

調査対象915棟

途中経過?か不明だが不具合率

97%?

 

新たに分かった不具合の事実

最新の発表データによると、以下のシリーズで新たな問題が発覚しています。

 

GR(ゴールドレジデンス)

調査1,660棟の内945棟で不具合

不具合発生率

57%

 

NGR (ニューゴールドレジデンス)

調査679棟の内326棟で不具合

不具合発生率

48%

 

AGR  (ヴィラアルタ) 

調査153棟の内53棟で不具合

不具合発生率

35%

 

建物の写真は全てレオパレス21様のHPより

 

引っ越しシーズンに、これら物件に住むのは避けたいところです。

 

修繕費用はどれぐらいになるのだろうか?

修繕費用は不具合の内容や地域によって様々だと思います。故にここにある数字はあくまでも「想像」したものと理解して下さい。

 

なお、レオパレス21の施工実績は38,853棟に及ぶとの情報もあり、また今回の対象については期間を明確に定めており(1996年~2001年に着工)、それ以前、以降で万一不具合が発見されれば、想定を遥かに超える補償金が必要となることは言うまでもない。

 

1棟当たり修繕費用の想定額

  • 外壁 10百万円
  • 屋根 30百万円

 

ネイルシリーズの概算費用 915棟に対し97%の888棟が対象の場合

  1. 外壁、屋根満額必要な場合=35,520百万円
  2. 外壁のみ屋根のみ各半数づつの場合=17,760百万円

 

新たに発覚した1,324棟について

  1. 外壁、屋根満額必要な場合=52,960百万円
  2. 外壁のみ屋根のみ各半数づつの場合=26,480百万円

 

修繕費合計

  1. 外壁、屋根満額必要な場合=88,450百万円
  2. 外壁のみ屋根のみ各半数づつの場合=44,240百万円

 

なんと、最大で885億円。少なく見積もっても442億円必要となる。

 

但し、これは工事費用のみで、実際は更に「オーナーへの家賃保証」と「入居者への引っ越し費用」も必要となる。

 

最大で1,000億円超える可能性がある

 

2019年3月期決算で、特別損失360億円を上乗せ計上済とのことだが、今後レオパレス21の物件は入室希望者が減る可能性があるし、新規のオーナーが今までのように現れるか疑問が残る。

 

要は今まで通りの売り上げが確保出来ない状況であれば、現金預金の892億円や自己資本1,069億円も新たな問題が露呈した瞬間、一気に吹っ飛ぶ可能性が高い。

 

東証一部上場という罠につかまらないために

就職先を選択するのに、会社の大きさは重要だと思う。会社が大きければ給与水準も高く、仕事も分業化されているので、零細企業のように酷使される可能性が低くなるからだ。

 

しかし、会社の大きさだけでは測れない部分も多々あるのも事実。

 

昨今の東証一部上場のハードルが低くなったことにより、「あれ?」っと思うような会社がいつの間にか一部上場しているのだ。そんな新参会社の多くは、ブラックでは無いにしろグレーな会社が多く存在する。

 

それでは、そんな会社につかまらない方法があるのか?

 

大学生であればインターンを行えばある程度は分かると思う。とは言え、何社も目ぼしいところへインターが行えるわけではないので、何らかの方法で調べるしかない。

そこで利用できるのが「転職サイト」

 

転職サイトには転職のために求人があることは誰でも知っている。その求人を見て、目当ての会社がどのような内容なのかを調べる方法がある。

 

大手のホワイト企業が人材を欲する場合、インターネットでバシバシ検索できるようなサイトへ求人は出しません。ほとんどがシークレットであり、特別な人材会社へ依頼します。しかし、東証一部上場でも、人材の定着が悪い企業は、インターネットで簡単に検索できるような会社へ求人をばら撒くのです。

 

試しに求人サイトを除いてみて下さい。

レオパレス21と同系列の東証一部上場会社が沢山の求人(営業)を募集しています。

恐らく、その会社も何かあれば一気に吹き飛ぶでしょうね。